Dispositif Loueur Meublé  
Les textes présentés sont extraits de la revue Investissements Conseil Avril 2007

A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé, il est considéré au regard de l'administration comme loueur en meublé. De ce fait, deux catégories de loueur en meublé coexistent :
- le loueur eu meublé non professionnel, communément dénommé LMNP;
- le loueur en meublé professionnel, intitulé LMP.

De l'une ou l'autre de ces catégories découlera le régime fiscal adapté. Le bailleur peut décider de louer librement ses logements meublés, soit en s'occupant directement de la gestion» soit en la confiant à un agent immobilier, un administrateur de biens...
Dans le cadre du meublé de tourisme ou de la résidence avec services^ la gestion du bien est confiée à un exploitant professionnel par bail commercial. Quel que soit le type de location retenue (ou les deux le cas échéant), le bailleur est considéré comme loueur en meublé, sauf s'il s'agit d'une résidence de tourisme classée dans laquelle il loue les locaux nus à un exploitant qui équipe les logements et les loue ensuite meublés. Dans ce dernier cas, les revenus perçus sont des revenus fonciers.

LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE

Dispositif

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :
- il ne perçoit pas 23 000 € de recettes locatives brutes annuelles ;
- son activité de loueur ne représente pas 50 % de ses revenus (pour l'application du pourcentage de 50 %, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels).

Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal. Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé aux BIC pour les revenus qu'il tire de cette ou de ces locations.

Logements concernés

Divers types de logement sont concernés par la location meublée :
- les chambres meublées ;
- une partie de la résidence principale du loueur ;
- les locations saisonnières ;
- les chambres d'hôte et gîtes ruraux;
- les logements situés dans les résidences de tourisme (hors résidence classée) ou résidences avec services. Peu importe que le bien en question soit considéré comme neuf ou ancien. Toutefois, pour être considérés comme meublés, les logemeuts doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d'habitabilité. Sans qu'il y ait de définition légale précise sur cette notion d'habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.

Avantage fiscal

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle étant dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature. Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l'exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts d'emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière), sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable. Si des déficits sont constatés une année* ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles, imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes. Mais attention, le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s'effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.

Exonérations
Dans certains cas, l'exonération des revenus locatifs est possible, notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois, dans la mesure où les revenus de ces locations n'excèdent pas 760€ par mois.

Impôts directs locaux
Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d'habitation, s'il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l'année.
Par ailleurs, quelle que soit l'importance des revenus qu'il tire de la location, il est imposable à la taxe professionnelle dès lors que cette activité représente un caractère habituel. Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d'habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.

Plus-values
Pour les loueurs en meublé non professionnels, c'est le régime des plus-values privées qui s'applique et dont le calcul vient d'être revu. Les règles d'imposition sont celles applicables dans le cadre d'une vente de logement non meublé. Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien.

Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
Dans le cadre du LMNP, les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l'ISF.

Obligations à respecter

Depuis la mise en place de la loi de programmation de cohésion sociale, applicable depuis le 1er janvier 2005, toute personne qui loue un logement meublé à usage d'habitation principale doit établir un bail écrit au locataire. De plus, le propriétaire-bailleur qui ne souhaite pas renouveler son bail doit désormais :
- informer le locataire au moins trois mois avant l'échéance du bail ;
- motiver ce non-renouvellement (trois raisons sont uniquement acceptées : la reprise du logement pour occupation personnelle ; la vente du logement; ou F inexécution du contrat par le locataire).
Suite à l'adoption de la loi instituant le droit au logement opposable, les loyers des locations meublées sont indexés sur l'indice de référence des loyers, comme pour les locations nues.
A noter que les investisseurs en résidence de tourisme échappent à ces obligations puisqu'il ne s'agit pas de logements à usage d'habitation principale.

LOCATION MEUBLÉE PROFESSIONNELLE

Dispositif

A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP), où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP) les déficits occasionnés sont imputables sur les revenus globaux. Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI, celle de locaux meublés qui dégage des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23000€.

Investisseurs concernés

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut réaliser :
- au moins 23 000 € de recettes annuelles au titre de cette activité, ou
- au moins 50 % de ses revenus globaux à partir de cette même activité.

Obligations à respecter

Tenue d'une comptabilité spécifique
Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.

Inscription au RCS
L'inscription au Registre du commerce et des sociétés est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel. Cela étant, dans la pratique certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription, invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel. Si tel est le cas pour un loueur, pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-après, il doit fournir à l'administration fiscale Une attestation justifiant du refus d'inscription par le greffe, faute de quoi il n'est pas considéré comme loueur en meublé professionnel.

Avantage fiscal

L'un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté d'imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global, à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

Charges déductibles
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l'ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris les charges de propriété ou de copropriété. S'y ajoutent les charges financières liées à l'acquisition, c'est-à-dire inté rêts d'emprunt et primes d'assurance liées à l'emprunt, et les éventuels frais d'étude et de recherche. Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d'allocations familiales. Les dépenses d'entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont pour diverses raisons prises en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers. Une exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure où il s'agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l'immeuble, de travaux engagés avant l'arrivée du locataire ou de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.

Option pour le réel simplifié
Pour plus de simplicité dans les déclarations, on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié. Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.

Déduction des amortissements
Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (20 ou 25 ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier). Toutefois, depuis 1996, l'amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables. ÏÏ ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit reportable. Dans ce cas, le supplément d'amortissement possible, mais non retenu, est reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions. On parle d'amortissement différé.

Autres impôts

Plus-values
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l'exonération des plus-values est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 250 000 € la dernière année d'exploitation, après au moins cinq années d'exploitation. Si ces mêmes recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 € HT, l'exonération est partielle. Elle est obtenue en appliquant la formule suivante. Un taux égal au rapport entre :
- au numérateur, la différence entre 350 000 € et le montant des recettes
- au dénominateur, le montant de 100 000 € (art. 151 septies du CGI). Exemple. Moyenne des recettes: 3000006
Le taux d'exonération de la plus-value est de 35 0000 € - 300 000 /100 000 = 0,5 soit 50%. En outre, il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien mais celui de l'activité de loueur. Cette exonération s'applique également si l'activité de loueur est exercée par le biais d'une EURL ou d'une SARL de famille, à la condition expresse que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.

Impôts locaux
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s'ils investissent dans le neuf. Par ailleurs, les loueurs en meublé professionnels sont assujettis à la taxe professionnelle.

Impôt de solidarité sur la fortune
Depuis la loi de finances pour 1999, ne sont exonérés d'ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % de leur revenu.