Dispositif Résidence de tourisme  
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Les textes présentés sont extraits de la revue Investissements Conseil Avril 2007

Les résidences avec services proposent des logements dotés d'une cuisine ou d'une kitchenette, avec services complémentaires à la carte de caractère para-hôtetier. Ces résidences avec services englobent les résidences de tourisme classées, ainsi que d'autres types de résidence telles :
- les résidences hôtelières en ville ;
- les résidences pour étudiants ;
- les résidences pour les personnes âgées dépendantes ou non ;
- les résidences d'affaires...

Pour ces trois dernières catégories, il importe néanmoins que trois des quatre services énumérés ci-dessous soient systématiquement proposés à la carte, à savoir :
- l'accueil et la réception ;
- les petits-déjeuners ;
- la blanchisserie et la fourniture de linge de maison;
- l'entretien et le nettoyage des logements.

Si elles répondent à ces conditions, ces résidences bénéficient d'un avantage fiscal performant puisqu'il autorise l'acquéreur à demander le remboursement de la TVA ayant grevé son acquisition, ce qui diminue d'autant son coût d'acquisition. En outre, si ces résidences sont situées dans des zones géographiques spécifiques, dénommées zones de revitalisation rurale ou zones rurales répondant à l'Objectif 2, l'investisseur a droit, en plus du remboursement de TVA, à une réduction d'impôt spécifique. Dans ce contexte, il convient donc de distinguer deux types de résidence avec services : celles situées hors zone rurale spécifique et celles situées en zone rurale spécifique.

LES RESIDENCES DE TOURISME HORS ZRR

Dispositif

Dans la mesure où l'hébergement concerné est considéré comme étant une résidence de tourisme classée, voire une résidence avec trois des quatre services de base, celui-ci est assujetti à la TVA. L'investisseur peut alors en demander le remboursement de la TVA à 19,6 % payée lors de l'achat, ce qui diminue d'autant son coût d'acquisition.

Définition
C'est l'arrêté du 14 février 1986 qui a défini les résidences de tourisme. Ce dernier précise qu'une telle résidence doit être considérée comme un hébergement commercial classé faisant l'objet d'une exploitation soit permanente, soit saisonnière.

Obligations a respecter

Cette résidence est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires. Elle doit avoir la capacité d'au moins cent lits, loués à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Certaines de ces résidences proposent, en outre, divers services à la carte de nature para-hôtelière. Dans tous les cas, la résidence de tourisme doit être gérée par une seule personne physique ou morale. Elle peut être placée sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Quant au "classement", la décision est prise par le préfet après avis de la commission départementale d'action touristique. L'exploitant doit, en outre, souscrire un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées parles articles 176 à 178 de l'annexe XI au CGI.
Les résidences para-hôtelières, ne s'adressant pas spécifiquement à une clientèle de touristes, sont, pour leur part, tenues de proposer trois des quatre services à la carte déjà cités.

Avantage fiscal

Les résidences de tourisme classées et les résidences para-hôtelières conservent la possibilité de récupérer immédiatement la TVA sur le prix d'acquisition.
La récupération de la TVA est possible pour tout particulier :
- qu'il soit loueur en meublé professionnel ou non professionnel ;
- qu'il achète meublé ou nu, à la condition expresse qu'il loue par bail commercial de neuf ans an minimum (dans la pratique les baux conclus sont plutôt de onze ans) à un exploitant qui loue meublé dans une résidence de tourisme classée ou dans un autre établissement proposant, en plus de l'hébergement, les quatre services mentionnés.

Limites du remboursement de TVA
Depuis que la France applique la directive européenne sur la TVA immobilière, la durée d'amortissement de cette TVA est passée de dix à vingt ans pour les résidences dont le permis de construire est postérieur au 31 décembre 1995. Cette disposition entraîne la restitution au fisc de la TVA non amortie en cas de revente avant vingt ans. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d'années restant à courir.
Exemple : 10 000 € de TVA ont été récupérés sur un appartement acquis il y a huit ans. S'il est revendu, le bailleur doit restituer 10 000€ x 12/20, soit 6 000€. Autrement dit, mieux vaut prévoir une revente sur le très long terme, après vingt ans si possible, pour ne pas perdre une partie de l'avantage fiscal.

Imputation des charges

Les revenus locatifs tirés de la location d'une résidence de tourisme ou avec services sont imposés dans la catégorie des BIC. A ce titre, le contribuable peut opter pour différents régimes fiscaux dont le réel simplifié.
Ce dernier lui permet de déduire les frais généraux (frais de gestion, impôts locaux, frais d'acquisition, intérêts d'emprunts, travaux d'entretien ou de remise en état) de la manière suivante : s'il est loueur en meublé non professionnel, les déficits éventuels sont reportables sur les résultats bénéficiaires de même nature, et ce pendant les cinq années suivantes ; s'il est loueur en meublé professionnel, les déficits occasionnés sont alors imputables sur les revenus globaux.

En revanche, même soumis aux BIC, seul l'amortissement linéaire est permis.
L'amortissement dégressif est interdit.

LES RÉSIDENCES DE TOURISME EN ZRR

Champ d'application

Les investisseurs qui achètent un logement situé dans des résidences avec services et sis en zone de revitalisation rurale (ZRR), ou encore en commune rurale, bénéficient d'une réduction d'impôt.
Ce dispositif, sauf disposition contraire, est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010.
Il en est de même des propriétaires de logements situés dans ces mêmes résidences qui entreprennent sur le logement des travaux d'agrandissement, de reconstruction ou de grosses réparations.

Avantage fiscal

Logement neuf
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 % du montant de l'investissement retenu dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié. Cette réduction est étalée sur six ans, soit une réduction maximale totale de 12 500€ (ou 2 083 € par an) pour une personne seule ; ou 25 000 € sur six ans (ou 4 166€ par an) pour un couple.

Travaux réalisés sur les logements
Le montant de la réduction d'impôt sur les travaux de réhabilitation réalisés est de 20 %, les plafonds de dépenses retenus étant pour leur part de 50 000 € ou 100 000 €. Cette réduction est également étalée sur six ans (soit 1 666 ou 3 333 € par an) En outre, cet avantage fiscal est étendu aux RTC acquises avant le ler janvier 1989 à condition qu'elles fassent l'objet d'une réhabilitation.
Mais, dans ce cas, cette réduction d'impôt s'étale sur six ans.

Date d'application des dispositions
Ces différents aménagements concernant le taux de réduction d'impôt s'appliquent:
- aux logements acquis neufs à compter du 1er janvier 1999 et achevés depuis le 1er janvier 2004 ;
- aux travaux réalisés dans un logement acquis depuis le l™ janvier 2004 ;
- aux travaux réalisés dans un logement acquis avant le 1er janvier 2004 à condition que l'achèvement du logement soit postérieur au 01 janvier 2004 ;
- aux logements acquis depuis le Ier janvier 2004 en vue de les réhabiliter.

Assujettissement à la TVA
Cette réduction d'impôt ne fait pas obstacle à l'assujettissement à la TVA du logement, ce qui permet au propriétaire d'obtenir le remboursement de la taxe ayant grevé l'acquisition.

Choix pour divers régimes fiscaux
Le propriétaire d'un logement situé dans ce type de résidence peut opter pour le régime fiscal du LMNP ou du LMP, selon le montant des recettes encaissées.

Droit d'occupation
Le fait de confier le logement à un exploitant pour neuf ans au moins ne fait pas obstacle, pour le propriétaire, au fait d'occuper le logement pendant quelques semaines par an. Cette durée est variable selon les différentes formules d'acquisition proposées, mais ne peut jamais excéder 8 semaines par an. En outre, le prix payé pour cette semaine d'occupation doit être au minimum de 75 % du prix public.

Obligations à respecter

Pour prétendre à l'avantage fiscal plusieurs conditions sont requises.

Nature de l'investissement
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement doit porter sur un logement situé conjointement :
- sur une commune située en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou visée par l'Objectif n° 2 des fonds structurels européens (la liste de ces communes est disponible sur le site www.investissementconseils.com);
- et dans une résidence de tourisme classée telle que l'arrêté de 1986 l'a définie.

Cette réduction d'impôt s'applique également aux résidences classées situées dans le périmètre d'intervention d'un établissement public chargé de l'aménagement d'une agglomération nouvelle.
Sont actuellement concernées: Marne-la-vallée et Melun-Sénart (77), Cergy-Pontoise (95), Evry (94), Saint-Quentin-en-Y vélines (78), l'Isle-d'Abeau (38) et les rives de l'étang de Berre (13). En outre, ce logement doit être confié par bail commercial à un exploitant pendant neuf ans, et ce dans le mois qui suit la date de son acquisition ou de son achèvement.

Obligation de l'exploitant
L'exploitant de la résidence de tourisme doit s'engager à réserver une proportion significative de son parc immobilier pour le logement des saisonniers.

Période d'application
A moins que le gouvernement ne décide de le proroger, ce dispositif est applicable logiquement jusqu'au 31 décembre 2010.