Dispositif Monuments Historiques  
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Les textes présentés sont extraits de la revue Investissements Conseil Avril 2007

Dispositif

Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) bénéficient d'un régime fiscal spécifique dès lors qu'ils entreprennent des travaux de rénovation.

Avantage fiscal

Les avantages fiscaux diffèrent selon que l'immeuble procure ou non des recettes imposables et selon qu'il est ou non occupé par son propriétaire.

Le bien génère des recettes locatives
Si le bien génère des recettes imposables locatives et qu'aucune partie n'est occupée par son propriétaire, la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble peut être déduite du revenu foncier. Ces charges sont :
- les dépenses de réparation et d'entretien ;
- les dépenses d'amélioration;
- les impôts et taxes ;
- les primes d'assurances ;
- les frais de promotion et de publicité dans le cas où le bien est ouvert au public ;
- les intérêts d'emprunt.
En cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global de l'investisseur.

Le bien génère des recettes accessoires
Lorsque le bien ne génère que des recettes accessoires (visites payantes par exemple), ces recettes sont soumises au régime de droit commun des revenus fonciers après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de percevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs, les frais de promotion et de publicité et de la déduction forfaitaire de 14 %.
De plus, sur le montant des recettes restant à déclarer, les propriétaires peuvent pratiquer un abattement forfaitaire supplémentaire:
- 1 525 € si le monument ne possède ni parc, ni jardin ;
- 2290 € si le monument bénéficie d'un parc ou d'un jardin.

Le bien est occupé et génère des recettes
C'est le cas lorsque le propriétaire occupe une partie de l'immeuble et en loue une autre ou lorsqu'il garde la totalité du bien pour sa jouissance personnelle tout en percevant des recettes du fait de la visite du bien.
Dans un cas comme dans l'autre, les charges foncières liées à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables sur le revenu global. En revanche, les autres charges, celles relatives au droit de visite ou à l'occupation partielle du locataire, sont prises en compte pour la détermination du revenu foncier. En cas de déficit foncier constaté, celui-ci est imputable, sans limitation, sur le revenu global.

Le bien ne génère aucune recette
Si le bien ne génère aucune recette (bien occupé en totalité par le propriétaire avec ou sans visites ou non payantes par exemple), certaines charges sont admises en déduction partielle ou totale du revenu global. C'est le cas de :
- la totalité des cotisations de strict entretien versées à l'administration des Affaires culturelles et des participations à des travaux effectués par celle-ci ;
- la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien diminuée, le cas échéant, de la participation financière de l'Etat dans le cadre d'une subvention.
Les autres charges, tels les intérêts d'emprunt, sont également déducti-
bles en tout ou partie du revenu global. Le taux de déduction sur lé revenu global est ainsi de 50 % si l'immeuble n'est pas ouvert à la visite ; 100 % dans le cas contraire. A noter que, depuis 2004, les primes d'assurances se rapportant aux locaux visités sont entièrement déductibles même si l'immeuble ne rapporte aucune recette.

Label "Fondation du Patrimoine"
Pour les immeubles qui ne sont pas classés monuments historiques, ni inscrits à l'inventaire supplémentaire, ni objets d'un agrément ministériel mais qui font partie du patrimoine national et ont le label délivré par la "Fondation du Patrimoine", les charges déductibles sont exclusivement celles qui correspondent aux travaux de réparation et d'entretien. Pour les immeubles habitables, seuls les travaux de cette nature, afférents aux murs, aux façades et aux toitures, ouvrent droit à déduction. Mais la déduction est réservée aux immeubles qui sont visibles de la voie publique. Elle est de plus limitée à 50 % de leur montant. Elle peut être toutefois portée à 100 % lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins de leur montant. Ces pourcentages de déduction s'appliquent à la seule fraction des travaux non couverte par une subvention.

Conditions à respecter

Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel. L'immeuble peut être soit :
- classé monument historique : cette décision est du ressort et du ministère de la Culture et de celui de l'Environnement ;
- inscrit à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH).
Cette procédure plus légère concerne surtout les biens ou parties de bien qui, tout en présentant un certain intérêt historique ou artistique, ne justifient pas pour autant un classement.

Procédure de classement
Qu'il s'agisse de la procédure de classement ou d'inscription à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques, il convient de respecter une certaine procédure administrative. Celle-ci peut être engagée par un particulier, une association, un maire, un parlementaire. Ce n'est qu'à partir du moment où le classement ou l'inscription est effectif que le détenteur du bien bénéficie des avantages fiscaux prévus en faveur des monuments historiques.

Obligations des propriétaires
A partir du moment où le bien est classé ou inscrit, celui-ci est placé sous l'étroite surveillance du ministère de la Culture. Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou en partie, sans l'accord préalable de ce ministère. Il en est de même en cas de don, de vente ou de legs.
Quant aux possibilités d'expropriation, elles ne peuvent s'accomplir qu'après consultation de ce même ministère.

Mise en œuvre des travaux
Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques.
Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l'ISMH. Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il faut avertir l'administration. Dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de rénovation.

Droits de succession

L'exonération des droits de succession est possible même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.

Nécessité d'une convention
L'exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires, d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.

Obligations à respecter
Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de bien bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir :
- le maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention ;
- les modalités d'entretien du bien ;
- l'information du public et les conditions d'accès des visiteurs (dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins cent jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus, avec quatre-vingts jours au moins durant les mois de juin à septembre). Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés.

Depuis 1995, l'exonération des droits de succession est étendue également aux monuments historiques détenus par l'intermédiaire de SCI dès lors que les revenus de la société sont imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.

Justificatifs à fournir

Pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur, vous devrez, au moment du dépôt de votre déclaration, joindre à cette dernière les déductions opérées au cours de l'année. N'oubliez pas non plus de joindre, au moins la première fois, l'avis de classement ou d'inscription du bien concerné.