Dispositif de Robien  
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Les textes présentés sont extraits de la revue Investissements Conseil Avril 2007

POUR LE NEUF

Les particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d'habitation principale du locataire peuvent prétendre au bénéfice du dispositif Robien recentré.
Sont également concernés par ce dispositif les logements ayant subi une réhabilitation lourde ainsi que les souscripteurs de parts de SCPI Robien.

Champ d'application

L'avantage fiscal lié à l'amortissement Robien est réservé aux investisseurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à être la résidence principale du locataire.

Exclusions
Sont donc exclus de ce dispositif les titulaires de droits démembrés, exception faite si ce démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Si tel était le cas, le conjoint survivant serait en droit de demander la reprise à son profit de l'avantage fiscal Robien.

Logements concernés
Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d'outre-mer. De plus, ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation. Les locaux meublés et locaux commerciaux sont donc exclus du dispositif.

Investissements concernés
Peuvent bénéficier de l'amortissement Robien, dans le cadre des logements neufs :
- les acquisitions à titre onéreux de ogements neufs ou en état futur d'achèvernent ;
- les constructions de logements effectuées par l'investisseur;
- les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l'habitation et transformés en logements dans la mesure où ces derniers ne sont ni loués, ni occupés par l'acquéreur entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation ;
- les acquisitions de logements vétustés et réhabilités entrant dans le champ d'application de la TVA ;
- les logements inachevés dans la mesure où le local n'a jamais été utilisé ni occupé entre la date de son acquisition et celle de son achèvement.

Avantage fiscal

La déduction au titre de l'amortissement est égale à 6 % / an de la base amortissable les sept premières années et 4 % les deux années suivantes. A l'issue de cette période de neuf ans, la déduction totale est donc de 50 %. Il n'est pas possible de proroger l'amortissement au-delà de neuf ans.

Base de calcul de l'amortissement
La base de calcul de l'amortissement est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement, y compris la fraction se rapportant aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement.

Travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration effectués au cours de la location Robien sont déduits par voie d'amortissement sur une période de dix ans, au rythme de 10 % par an. Cet amortissement vient en déduction des revenus fonciers.

Dépenses de reconstruction et d'agrandissement
Les travaux de reconstruction ou d'agrandissement d'un logement en cours de location Robien bénéficient du principe de l'amortissement.
Si l'investissement a été réalisé avant le 1er septembre 2006, l'amortissement est de 8 % / an du montant des dépenses pour les cinq premières années puis 2,5 % pour les quatre années suivantes. Il n'est en revanche plus possible de bénéficier du droit à prorogation pouvant atteindre six ans. Cette interdiction s'applique depuis le 1er janvier 2006. Si l'investissement a été réalisé à compter du 1er septembre 2006, l'amortissement est donc égal à 6 % an pendant sept ans puis 4 % an pendant deux ans. La date à retenir est celle de l'acquisition du logement et non celle des travaux.

Affectation des logements
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire. De plus, elle doit être effective et continue. Ce qui exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance.

Habitation principale du locataire
Par habitation principale, il convient d'entendre le logement où résident effectivement et habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et personnels. N'entrent donc pas dans le champ d'application du Robien les résidences secondaires ou saisonnières.

Qualité du locataire
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur. En revanche, la location à un ascendant ou à un descendant de l'investisseur n'appartenant pas à son foyer fiscal est permise. Le droit à amortissement ne remet pas en cause la déduction de la pension alimentaire versée à l'ascendant ou au descendant.
Congé du locataire
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location. Il peut toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne doit pas excéder douze mois. De plus, le propriétaire doit établir qu'il a mis tout en œuvre pour trouver un nouveau locataire : insertion d'annonces, panneaux d'affichage...

Obligations à respecter

Pour bénéficier du régime Robien, l'investisseur doit s'engager à ce que le loyer hors charges au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée d'engagement de location (au moins neuf ans), un plafond de loyer.

Plafonds de loyer
Pour les baux de logement neuf conclus en 2007, les plafonds mensuels de loyers par m² à ne pas dépasser, charges non comprises, ont été fixés par l'instruction administrative du 8 février 2007 (BOI 5 D-l-07) à :
zoneA : 20,45 €
zoneB 1: 14,21 €
zoneB2: 11,62€
zone C: 8,52 €
Ces plafonds sont revalorisés chaque année au 1er janvier dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee et connu au 1er novembre.
Cette variation est prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d'euro.

Surface à prendre en compte
La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable définie à l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes.
La surface des emplacements de stationnement n'est, en revanche, jamais prise en compte.

Locations déléguées

Dans le cadre du dispositif Robien, la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale est permise à condition que cet organisme ne fournisse pas de prestations hôtelières.

Qualité de l'organisme locataire
L'organisme locataire doit être une personne morale. Il peut s'agir :
- de l'Etat ou de ses organismes (administrations, établissements publics à caractère administratif, industriel ou commercial, organismes publics) ;
- de collectivité territoriale ou de ses organismes ;
- de personne de droit privé, dotée d'une personnalité morale (société de capitaux, société de personnes, association déclarée).
Echappent donc au champ d'application les sociétés de fait, les sociétés en participation, les groupements dépourvus de la personne morale, les entreprises individuelles.

Qualité de la sous-location
La sous-location doit être nue. La sous-location meublée par l'organisme locataire fait perdre au propriétaire du logement le droit à l'amortissement. La société intermédiaire ne peut donc fournir des meublés à l'occupant même par une location séparée. En outre, le sous-locataire doit être titulaire d'un bail. Enfin, l'organisme intermédiaire ne peut fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Résidences pour étudiants ou personnes âgées
Toutefois, la loi n'interdit pas le fait que dans certaines résidences, notamment dans les résidences pour personnes âgées et les résidences pour étudiants, le sous-locataire puisse bénéficier de prestations hôtelières. Celles-ci ne doivent toutefois pas être fournies par l'organisme intermédiaire, mais il peut s'agir d'une filiale de cet organisme.

LOGEMENTS REHABILITES

Le dispositif Robien s'applique également aux acquisitions de logements anciens qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi 89-462 du 9 juillet 1989 modifiée, et dans la mesure où ils font l'objet, de la part de l'investisseur, de travaux de réhabilitation.

Logements concernés

Pour être considéré comme étant un logement ne satisfaisant pas aux conditions de décence, ce dernier ne doit pas répondre aux normes posées dans au moins quatre des rubriques parmi les quinze définies ci-dessous. Ces rubriques visent notamment:
1) la composition du logement (nombre et nature des pièces, surface habitable sous plafond, etc.) ;
2) F état général du gros œuvre ;
3) l'étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement;
4) l'état de la toiture et de la charpente ;
5) l'état des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse ;
6) l'absence ou présence de plomb dans les peintures et le risque d'accessibilité au dit plomb ;
7) l'absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante;
8) l'électricité (sécurité et dimension-nement en fonction des équipements prévisibles) ;
9) le gaz (sécurité et état général) ;
10) l'état des réseaux d'eau ;
11) les installations sanitaires ;
12) l'état de la cuisine ;
13) le dispositif de chauffage;
14) le dispositif de ventilation et d'ouvertures;
15) les caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.

Exclusions
Les logements qui étaient la propriété de l'investisseur avant le 3 avril 2003 et qu'il réhabilite ensuite demeurent exclus du dispositif de Robien.

Travaux concernés

De plus, les travaux de réhabilitation réalisés doivent permettre au logement d'acquérir au moins six performances techniques parmi les douze citées ci-après. Ces performances techniques sont :
1) respect des conditions minimales de surface et de volume habitables;
2) absence de risque d'accessibilité au plomb ;
3) absence de flocage, calorifugeage et faux plafonds contenant de l'amiante ;
4) sécurité de l'installation électrique ;
5) sécurité de l'installation à gaz;
6) évacuation des eaux usées et des eaux vannes ;
7) existence d'au moins une pièce spéciale pour la toi-Jette avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide ;
8) existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales ;
9) présence de protection solaire sur les baies exposées ;
10) isolation des combles dans le cas où l'habitation est située sous les combles ;
11) ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K ;
12) présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou individuel).

Modalités d'amortissement

Comme dans le cadre du logement neuf, les logements réhabilités bénéficient de la faculté d'amortir le coût de l'acquisition et des travaux à concurrence de 6 %/an du montant total de l'investissement pendant sept ans, puis de 4 %/an pendant les deux années suivantes. Soit un amortissement total de 50 %.

Base de déduction
La base de la déduction au titre de l'amortissement est constituée :
- d'une part, du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire ; commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, droits de mutation à titre onéreux, etc...) ;
- d'autre part, du montant des travaux de réhabilitation.

Date de départ de l'amortissement
La période d'amortissement doit débuter à la date d'achèvement des travaux. Les travaux réalisés postérieurement à la date d'achèvement de la réhabilitalion n'entrent donc pas dans la base amortissable. En revanche, comme dans le cadre du neuf, ils ouvrent droit, selon les cas, à une déduction dégressive au titre de l'amortissement de 6 % / an pendant sept ans, puis 4 % / an pendant les deux années s'il s'agit de travaux d'agrandissement ou de reconstruction, ou de 10 % pendant dix ans s'il s'agit de travaux d'amélioration.

Conditions à respecter

Le bénéfice de l'amortissement est subordonné au fait que le logement ne soit ni loué, ni utilisé par l'acquéreur, même à usage autre que l'habitation entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation.
En revanche, le vendeur ou le locataire peut continuer à occuper temporairement le logement dans la mesure où cette occupation est spécifiée de manière expresse dans l'acte de vente.

REGLES COMMUNES
AUX DIFFÉRENTS DISPOSITIFS

Certaines mesures du dispositif Robien s'appliquent quel que soit le type d'investissement réalisé : neuf, réhabilité, ou gestion déléguée.

Déduction forfaitaire

Depuis le 1er janvier 2006, il n'y a plus de déduction forfaitaire (14 ou 6 %) sur les revenus fonciers perçus, compte tenu du nouveau barème de l'impôt sur le revenu. En revanche, il est possible de déduire des frais pour leur montant réel dès lors qu'ils sont supportés par le bailleur.

Déduction des frais réels

Frais de gérance
Les rémunérations versées aux personnes qui assurent la gérance de l'immeuble sont déductibles.

Frais de gestion
II est également possible de déduire les frais de rémunération, les honoraires et les commissions versés à un agent immobilier, administrateur de biens... pour les montants réellement versés.

Frais de procès
Les dépenses occasionnées lors d'un procès entre le bailleur et le locataire ainsi que les honoraires versés aux experts auprès des tribunaux ou des huissiers pour la réalisation d'un constat sont déductibles.

Frais de gardiennage
Les rémunérations et les charges sociales des gardiens et concierges, des sociétés de surveillance et de nettoyage sont également des charges déductibles.

Autres frais
Les autres frais de gestion sont réputés couverts par un forfait de 20 euros par an et par logement. Cela couvre notamment les frais de téléphone, de correspondance, d'envoi des quittances...

Imputation des déficits

Les déficits fonciers autres que les intérêts d'emprunt sont, comme dans le cadre de la loi Besson ancien, imputables au revenu global à concurrence de 10 700€ par an. Le surplus est, quant à lui, déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Compatibilité fiscale

Le dispositif Robien n'est pas compatible sur le même logement avec:
- le dispositif mis en place en faveur de l'investissement dans le secteur du logement outre-mer ;
- le régime fiscal de la loi Malraux ;
- le dispositif en faveur des opérations de restauration sur les monuments historiques ;
- le régime du micro-foncier.

Mise en application

Ces mesures s'appliquent aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003 (date de mise en application du dispositif Robien). Toutefois, l'administration fiscale admet que ce dispositif s'applique, toutes les conditions par ailleurs remplies, aux options pour l'amortissement Robien exercées à compter du 1er janvier 2004, et ce que l'investissement ait eu lieu avant ou après le 3 avril 2003. Ouvrent donc droit aux mesures de Robien :
- les acquisitions de logements neufs réalisées à compter du 1" janvier 2003 ;
- les acquisitions de logements en l'état futur d'achèvement ou inache-
vées à partir du 1er janvier 2003 ;
- les constructions par le contribuable de logements pour lesquels l'achèvement est intervenu à compter du 1er janvier 2003, quelle que soit la date d'acquisition du logement ou de la déclaration d'ouverture de chantier;
- les acquisitions de locaux à usage autre que l'habitation et transformés en logements par l'acquéreur, pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation est intervenu à compter du 1er janvier 2003;
- les acquisitions réalisées à compter du 3 avril de logements destinés à être réhabilités.

Remise en cause
Le non-respect de l'une des conditions posées par la loi Robien entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Dans ce cas, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle la remise en cause est intervenue.

Cas de remise en cause
Les cas de remise en cause par le fisc les plus fréquents sont:
- le non-respect de l'engagement de location pendant neuf ans dans les conditions légales ;
- la cession du logement avant les neuf ans ;
- l'inscription du logement à l'actif d'une entreprise au cours de la même période.
Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque l'un de ces événements intervient à la suite d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, du licenciement ou du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.

Obligations déclaratives

Logement neuf
L'investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure :
- la déclaration d'option pour le dispositif Robien ;
- l'identité et l'adresse du contribuable;
- l'adresse du logement concerné, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer ;
- le montant du loyer mensuel, charges non comprises ;
- l'engagement de louer le logement non meublé pour une durée minimale de neuf ans ;
- les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement ;
- une copie du bail.

De plus, chaque année, il doit joindre à sa déclaration un état faisant apparaître pour chaque logement le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement.

Location déléguée
En cas de location déléguée, les investisseurs doivent joindre à leur déclaration de revenus :
- une note indiquant les modalités de décompte de l'amortissement ;
- une copie du bail conclu avec l'organisme locataire ;
- une copie du contrat de sous-location faisant apparaître le montant de la redevance payée par le sous-locataire.
Il convient d'y adjoindre les mêmes documents que dans le cadre du logement neuf.

Logement réhabilité
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié une attestation. Celle-ci doit contenir:
- avant les travaux, une description du logement indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence;
- après les travaux, un état descriptif du logement indiquant que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement les caractéristiques d'un logement décent, que l'ensemble des performances techniques est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation. Cette attestation est à joindre en même temps que la déclaration de revenus sur laquelle l'option pour le bénéfice Robien est effectuée.

SCPI ROBIEN

Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI bénéficient aussi du dispositif Robien sous réserve qu'elles investissent dans l'immobilier locatif.

Souscriptions concernées

L'amortissement Robien est accordé aux souscriptions en numéraire de parts de SCPI sous réserve que 95 % de la souscription servent exclusivement à financer des investissements locatifs répondant aux conditions posées par la loi (Robien neuf ou réhabilité).

Souscripteurs concernés

Toute personne physique qui acquiert des parts de SCPI qui servent à financer des investissements locatifs bénéficie de l'amortissement Robien sur 95 % de la valeur de la souscription. Cette nouvelle déduction peut être pratiquée immédiatement par l'associé sans avoir à attendre l'acquisition du logement ou son achèvement.

Modalités de déduction
Cette déduction peut être mise enjeu immédiatement par l'associé, sans avoir à attendre l'acquisition du logement ou son achèvement. En contrepartie de cette faculté de défiscaliser immédiatement, aucune déduction au titre de l'amortissement des logements au niveau de la SCPI ne peut plus être effectuée. En effet, désormais, c'est au niveau du souscripteur que s'opère la déduction et non plus au niveau de la SCPI.

Obligations à respecter

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, la souscription doit être réalisée dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel de l'investisseur. Autrement dit, il ne peut être question de souscrire des parts qui figureraient ensuite à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle, et ce même si elle est soumise à l'impôt sur le revenu.

Avantage fiscal

Comme pour les autres dispositifs Robien, le souscripteur bénéficie d'une déduction au titre de l'amortis sement égale à 8 % pour les cinq premières années et à 2,5 % pour les quatre années suivantes, dans la limite de 95 % du montant de la souscription.
Si la condition de loyer reste remplie, le souscripteur peut, par période de trois ans. et pendant six ans au plus, bénéficier d'une déduction de 2,5 %, toujours dans la limite de 95 % du montant de la souscription, soit une possibilité totale d'amortissement de 50 à 65 % de 95 % du montant de la souscription.

Point de départ de la souscription
La période d'amortissement débute le premier mois qui suit celui de la souscription. Si plusieurs souscriptions ont lieu au cours d'une même année, le point de départ de la déduction peut être différent.
Il dépend, en effet, de la date à laquelle chacune des souscriptions a eu lieu.

Taux de déduction forfaitaire
Comme dans le cadre d'un investissement en direct, le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période d'amortissement.

Imputation des déficits fonciers
Le souscripteur qui enregistre un déficit foncier peut déduire ce dernier de son revenu global à concurrence de 10 700€ par an. Le surplus s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Compatibilités fiscales
Les incompatibilités prévues en faveur de l'investissement neuf ou réhabilité en direct sont applicables pour les SCPI Robien. De plus, la société ne peut bénéficier, durant la période couverte par l'engagement de location, ni du dispositif Besson ancien, ni du Lienemann.